第323章女政府办主任：官梯惑1 (第2/3页)

公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为0年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

    孙伏虎说，这是正常的一种改造方式，就是我们目前对外发布的形式吗，现在没有人来啊。第二种呢？

    第二种办法是，由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，县财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

    孙伏虎说，这种办法在我县能实施得了吗？显然是不可能的，我们的农民实力不敢恭维啊！

    赵亮亮说，按地方财力和老百姓的实力来讲是不可能的。还有一个办法是，由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，县政府负责城中村改造政策制定和工作考核，县规划局负责编制城中村改造的规划，县政府统一运作、统筹平衡本区域城中村改造。改造的主体为村或者是办事处，村或者是办事处享受县政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由县政府会同土地储备中心整理成净地后，交县国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交县政府，65%返还村或者办事处用于城中村改造试点的整体改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在城中村改造资金专户中安排，由县政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

    孙伏虎说，这种模式等于是政府给包了下来，也不是太好。

    赵亮亮说，那还有一种，是不是可以参考？

    孙伏虎说，你说说看。

    赵亮亮说，这种模式就是是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商，城中村集体，以及以上二者的结合。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

    孙伏虎听了说，几种模式，还是这一种可行一点，是不是就参考这个进行。

    赵亮亮继续说，在改造实施的行为主体与作方式上，有多种方式可供选择。外地采取的做法是，办事处经认真考虑，主要采取开发商主导、市场化的综合开发模式。办事处制定开发规则，资产分配采用“三三制”1/3用于旧村民回迁，1/3作商品房经营，另1/3用以保证开发商利润。同时对开发商进行监管审核，开发商的选择采用公开招标的办法，对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。

    孙伏虎说，资金来源是城中村改造的瓶颈问题。既然你有所研究，那你说说“城中村”改造费用巨大，由谁负担或如何分担？

    赵亮亮说，这个可采用以开发商为主，政府适当支持的方法来筹措资金。作上以居委会、城中村通过公开招投标的方式，与开发有限公司达成合作协议，引进开发商的同时也引来了开发资金。总之，改造在总体上应走资金多元化的道路，在政府—村集体—开发商协同的格局下形成多元化的资金筹措格局。

    孙伏虎说，你说的很好，城中村的改造不仅是农村、农民的事情，更是整个城市发展的大事，需要社会各界共同支持完成。政府作为城市的管理者，要积极推进城中村的改造建设，要采取政策先行的措施，尽快制定出切实可行的配套政策。这些政策要涵盖到城中村改造全过程的各部门环节：包括原房屋和土地的确权、违章建筑的处理、宅基地管理、集体经济管理、拆迁补偿安置、改造资金筹措的原则等，以及考虑鼓励投资商、开发商介入的相关政策。配套政策的核心和关键是要处理好村民的现实利益和最终出路，平衡好政府、村民、村集体和开发商等各方面的利益关系。

    赵亮亮说“城中村”的改造必然使村民失去出租物业等方面的既得利益，因此处理好各方面尤其是村民的利益，解决村民的后顾之忧是改造中的关键问题。改造过程中，首先要进行摸底与确权工作，在此基础上制定合理的补偿与安置办法。对村民变市民过程中所涉及的剩余土地和集体财产的处置问题，以及村里拆迁建房、就业养老、社会保障等一系列问题的研究，并且制定相关配套政策规定保证实施，对进一步的实施办法与管理细则进行研究。

    孙伏虎说，既然你研究的这么透，这么有建树，那就由你担任这个城中村改造工程指挥部办公室主任怎么样？

    赵亮亮马上感觉不对，本来是帮书记解难题的，现在可好，年到手上了，而且这是政府的事啊，自己干也不适合啊，像这种事多一事不如少一事，于是他马上说，孙书记，这个不太适合吧。

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